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NO,165　売ペンション　熊本県阿蘇郡南阿蘇村白川3500万円

南阿蘇高原ペンション村に建つメルヘンチックなペンションです。現在都会で飲食業をされている方
でしたら、一度はペンション業にチャレンジしてみるのも良いかもしれません。　もちろん脱サラの方も!!
昨今の不況を嘆いていても、結局、「良い宿」は、順調にお客様のリピート率を伸ばしているのです。
100%予約のペンション業ですから、材料のロスやランニングコストの削減も可能です。
オーナーの住まいも付いていますので、まぁ町で家を一軒購入したと思えば・・・・・・、どうでしょう。。


[現地写真1] 熊本方面から阿蘇大橋を渡り、南阿蘇村村営の温泉施設「瑠璃」の交差点を過ぎ約3km来た所です。
これからご紹介する「売ペンション」は、この325号線を左に約1000m入った場所にあるんです。


[現地写真2] ここがペンション方面に曲がる「曲がり口」です。物件は「南阿蘇高原ペンション村」内にあるんですが、
瑠璃温泉に近いほうの「白水ペンション村」と、間違われることが多いので、ご注意ください。



[現地写真3] 国道325号線から左(つまり南)に、約300m来た所です。物件のペンションまでは、幅員約5.5mの農道を走ります。
おっ、正面に阿蘇五岳の一つである「高岳」が見えていますよ。どうです、景色良いでしょう?

[現地写真4] 800mほど来ました。もうここは「南阿蘇高原ペンション村」です。5軒の大型ペンションがあります。
ペンションを取り巻くように、ミニ開発の別荘が数十軒、それにお寿司屋さんや、フレンチのレストランとかの
お店も出来ているんです。バブル当時は、このペンション村を中心に土地売買に火が付いたんですねぇ。

[現地写真5] はい、この角地のペンションが今回の「売ペンション」です。何でもそうですが、不動産は「角地」がいいんですよ。
また、この道路に「公共下水」が埋設されています。田舎では珍しいですね、「下水の完備」は。


[現地写真6] 物件の外回りは、後ほどゆっくり見るとして・・・・、まずは「宿泊客」になった気持ちでペンション内に入ってみましょう!!

[現地写真7] 前出写真の敷地入口の階段を上り、敷地内に一歩入った所です。撮影が12月ですから、紅葉時期も過ぎて、
枯葉が毎日バラバラと落ちて、掃除してもキリがない・・・そんな見場の悪い時節の写真です。ごめんなさい!!

[現地写真8] 敷地の入口の階段から、建物の玄関まで約30mあり、その間の空間は、このように中庭になっています。
緑もなくて、枯葉色の庭ですが、これが春、夏、秋までは緑の芝生で眩しい世界になっているんです。

[現地写真9] 敷地内は、ご覧のようにクヌギの木が多く、夏場は、ライトアップされたペンションめがけて、クワガタや
カブトムシが、バタバタと飛んできます。敷地の広さは750坪超えで、阿蘇のペンションとしては広い部類になります。

物件の概要

所在地	熊本県阿蘇郡南阿蘇村白川
地目・面積	宅地786.42坪　原野52.93坪　雑種地16.33坪　　合計855.68坪
建物	昭和61年8月新築　旅館　木造スレート葺2階建 1階141.56�u(42.82坪)　2階117.73�u(35.61坪) 付属建物　6�u物置　コンクリートブロック造亜鉛メッキ鋼板葺平屋建 木造2階建てドームハウス、他未登記コンテナハウス2棟あり
間取り	1階・・・・フロント・キッチン・レストラン2ヶ所・風呂2ヶ所・トイレ 　　　　　オーナールーム・事務室 2階・・・・客室6部屋(バストイレ付き2部屋)・共同トイレ・洗面所 3階(屋根裏部屋)・・・・ベッドルーム2・トイレ・ホール 別棟従業者宿泊施設コンテナ・・・・・・8畳2部屋 別棟ドームハウスオーナー住宅・・・・・1LDK　＋　ロフト
飲用水	隣のペンションとの共同井戸水使用
排水・他の設備	公共下水完備(水洗)
法令関係	都市計画区域外・阿蘇国立公園普通地域内・旅館業法・消防法
接面道路	東側幅員約5m村道に約50m、南側幅員約5m村道に約40m接道
交通	南阿蘇鉄道「水の生まれる郷阿蘇白川」駅より約3km　 九州自動車道「熊本」ICより約37km
留意事項その他	土地占有面積が登記簿面積より実際は約50�uほど少ない。 固定資産税額114,700円(年額) 電気量契約 電灯１００ｖ２6KW、2００ｖ動力5KW

[現地写真10] 建物の前に着きました。この建物は昭和61年に「ツーバイフォー(2×4)」工法で建てられました。新築後から
これまで2度の改装が施されてきました。ですから、築年の割には綺麗に保たれているんです。

[現地写真11] キッチリした玄関ドアを開けたところです。玄関はそんなに広くありませんが、清潔そうなスリッパが沢山並んでます。
正面に小さなフロントカウンターがあります。右側にレストラン、左側にお風呂とトイレ、階段から2階の客室に上がります。

[現地写真12] 玄関上がって右側にある「レストラン(食事室)」部分です。正面に見えているドアの先にも、新しく増築された食事室が
あります。どちらのフロアも「床暖房」になっていて、もう、冬場はホンワカと心地よく暖めてくれます。凄く「快適」です。

[現地写真13] 前出写真12を別方向から撮っています。このフロアの広さは、畳にして約24畳ほどです。照明も充分に明るいです。

[現地写真14] 食事室からカウンター、パントリーを写しています。カウンターの奥に約5坪ほどのキッチン(厨房)があります。

[現地写真15] 食事室は2ヶ所あって、前出の24畳の部分とはドアで繋がっています。 写真は、ドアを開けて隣の食事室を覗いた
ところです。元々昔は、このドアの先はデッキになっていたのですが、ゆっくりした間隔で食事をしてもらう為に
後年増築されたというわけです。ですから、宿泊客の朝夕の食事も一度に大勢のキャパを確保できます。

[現地写真16] で、先ほどの増築部分の食事室を違う方向から撮影しました。テーブルは4つです。ですから、
宿泊客が少ない時は、この部分を締め切ってしまうことができるので、電灯と床暖房費の節約になりますね。

[現地写真17] 続いて、お風呂場を見てみましょう!!　このペンションは、各部屋にはバストイレが付いていません。従来のオーソドックスな
ペンションのシステムなので、お風呂は各客室ごとに順番で入るようになっています。二つのお風呂は
玄関前のフロントを通って、1階の奥にあります。「バスルーム」の表示が見えていますね。

[現地写真18] こちらは、石貼りバスルームのドアを開けたところです。手前が洗面と脱衣場、奥にバスタブがあります。
脱衣場は2畳ほどの広さで、それほど広くありません。殆どがカップルで入るようです。

[現地写真19] 脱衣奥のお風呂場です。ここは、「石貼り」になっていますので、入った感じのザラザラ感が心地よいです。
一度に2人くらいはゆっくり大丈夫なサイズです。ただ、冬場は石貼りの為に熱が逃げてしまいますので、
オーナー側としては、やや「不経済」ではないでしょうか?　どうでしょう。
[現地写真20] こちらの浴槽は、前出の「石貼り」の隣にある「ジャグジー風呂」です。 アメリカ製と聞いています。
宿泊客は、時間や順番でどちらになるか判りませんが、とにかく部屋割りで入ることになっています。

[現地写真21] ここまで1階を見て来ましたが、これから2階の「客室」を見ることにしましょう!!　写真は、1階のフロント横の階段から
2階に上がってきた所です。4角の廻り廊下に沿って、6つの部屋があなたを待っています。

[現地写真22] 2階宿泊客用の共同トイレと洗面です。6つの部屋のうち2つはバストイレ付きになりますから、ここを使うのは
残りの4室のお客様という事になります。廊下もトイレも非常に良く掃除がなされていて、清潔感があります。

[現地写真23] 廊下からドアの開いた1号室を見ています。広さは6畳ほどで、2ベッドのお部屋にソファーが置いてあるタイプです。

[現地写真24] で、その1号室の内部写真です。ここは角部屋なので2方に窓があり、その外にはベランダがあります。バストイレ無しで、
従来のペンションのスタンダードな部屋の仕様です。過去に2度のリフォームがなされていますので、
メルヘンチックな雰囲気が程度良く持続されています。もちろんエアコン付きです。

[現地写真25] こちらは2号室で、ユニットのバストイレが付いているタイプです。少し暗くて消極的な雰囲気に見えますが、
撮影の時にカーテンを閉めたまま写真を撮ったのが原因です。窓の外が見えているだけでこんなに違うんですね。

[現地写真26] で、これが、2号室のユニット・バストイレです。品質の程度としては「並」のユニットです。バストイレ付きのお部屋は
もう一部屋あります。つまり・・・・・6部屋中、バストイレ無しが4部屋、バストイレ付が2部屋です!!

[現地写真27] こちらは、従前のバストイレ無しのタイプの2部屋を、壁を取り除いて1部屋にしたタイプのリフォーム部屋です。
4ベッドにソファーがあるのですが、2ベッドのものよりやや余裕が感じられるお部屋になっています。

[現地写真28] やはり、写真27の4ベッドのお部屋を角度を変えて撮っています。女の子の仲良し3人組とか4人組の宿泊に最適です。

[現地写真29] こちらは、もう一つの「バストイレ付き」のお部屋です。もうお気づきかと思いますが、どの部屋も2方窓になっていて、
とにかく明るく健康的な雰囲気のお部屋になっています。

[現地写真30] 同じく、前出の写真29の撮影角度の違う一枚です。

[現地写真31] こちらは、3階の「屋根裏部屋」です。宿泊の営業には建築基準法上利用できませんから、布団の予備とか、シーツ
など・・・その他を格納したり、親戚なんかが来た時にちょっとくつろいでもらう為に時々活躍しています。

[現地写真32] 建物が2×4なのでこんな屋根裏部屋も出来るのだそうです。階段を上がると広い空間があり、冬場は、
1階や2階の暖房の温もりが一気にこの部屋に集まってきますので、とても暖かい空間になります。

[現地写真33] ここは、丁度一階の玄関の真上に当たり、その小窓からは中庭の様子が一望できるんですよ。

[現地写真34] 屋根裏部屋の「広間」の全体像の写真です。床にはフロアカーペットタイルが貼ってあります。
広さにして20畳くらいでしょうかねぇ・・・・、天井が「家型」してますから非日常的、開放的でもあります。

[現地写真35] もちろん、トイレも簡単な洗面台も備え付けられています。

[現地写真36] 年に数回ですが、親戚や友達などのプライベートで使用することもあります。お部屋は2つあるんです。
内装も2階の客室の程度に合わせて、なされています。「営業宿泊」には使用できませんから留意してくださいね。

[現地写真37] で、こちらが、もう一つの部屋です。「魔女の宅急便」の女の子が住んでいるような雰囲気の部屋です。(笑)

[現地写真38] 別棟のドームハウスがペンションの建物の北側に建っています。こちらは、「旅館業」としては使っていません。
オーナーが自身の生活として使用しています。写真の右側の建物がそれです。

[現地写真39] 撮影時期が12月なので、枯葉が散らかっていますが、玄関までの侵入口は、レンガタイルが敷き詰められています。
こちらは、平成5年頃に建てられたモノです。10年に一度は日曜大工で塗装の塗り替えをすると状態も維持できますね。

[現地写真40] なんと可愛らしい玄関でしょう!!　　おとぎの国の家みたいですね。じゃ早速室内を探索してみましょうね。

[現地写真41] アルミのキッチリした玄関ドアを開けたところです。いきなりリビング&ダイニングの部屋になります。
ここは床暖房なので、冬場も大変暖かいです。しかも二階まで「吹き抜け」になっているので、二階もホカホカです。

[現地写真42] 玄関から角度を左に回して撮っています。キッチンセットが見えていますね。その先にベッドルームがあります。
ベッドルームの右側にバスルームとトイレがあります。1階は1LDK、2階にロフト風吹き抜け部屋があります。

[現地写真43] ベッドルームは、狭いです。2つのベッドを置くと・・・もうそれだけです。でも夫婦二人のプライベートな生活であれば、
それはもう充分ですよね。隣にペンションがあって、ここから出勤!!と言うわけです。(笑)

[現地写真44] ベッドルームの隣は、バスルームとトイレです。この写真は手洗いとトイレを撮っています。状態は「OK!!」です。

[現地写真45] で、こちらがバスルーム!!　　大変綺麗なバスルームです。オーナーがいつも掃除を怠らず、大事に使って
管理しているのが判りますよね。　実は、ペンションもオーナー次第で経年の劣化や状態維持が違って
来るんですが、ここのオーナーさんはその辺ちゃんと愛情を込めていらっしゃるのがお判りかと思います。

[現地写真46] ロフト部屋への上がり口の階段です。この階段も施工がしっかりしていて、「きしみ」もありません。
ドームハウスというと、バダバタギシギシという建物が多いんですが、この建物は大変程度が良いです。

[現地写真47] はい、階段を上りきったところです。いわゆる「屋根裏部屋(ロフト)」です。フロア材も硬くて厚くてしっかりしています。
なかなかの高級素材です。ドームの屋根の形が見えて、子供部屋には喜ばれるかもしれませんね。

[現地写真48] 「屋根裏部屋(ロフト)」を別の角度から撮っています。広さにしてどうでしょう・・・・8畳ほどでしょうか・・・・・・?
布団収納の押入が見えています。1階の床暖房を「ON」にすると、この部屋は凄く暖かくなるんですよ。

[現地写真49] ロフト吹き抜け部分から、階下のLDK、玄関を一望してます。ドーム型の屋根の形状のままですから、
とても開放感がありますよね。ただし、建物の容積が大きいので、冬場の暖房費は、やや不経済かも知れませんね。

[現地写真50] 一階に下りて、階段のところから玄関、キッチンを撮っています。もうお判りかと思いますが、築年数の割には絶対綺麗ですよね!!
仮にここにお客さんを宿泊させる為には、新たに「申請」が必要です。それも視野に入れておきましょう。

[現地写真51] キッチンのシンクです。サイズは1800です。三ツ口のビルトインガスコンロです。状態も良いです。

[現地写真52] こちらはペンションの建物の北側部分にあるボイラー室とコンテナ利用の事務室、それに従業員の宿舎です。
ボイラー室には煙突が沢山・・・・。給湯や床暖房は、この灯油ボイラーで沸かします。冬場の燃料代は
この地域が寒冷地なので、結構かかります。常に灯油のチェックが必要で、「空」になるのに注意しましょう。

[現地写真53] で、ボイラー室の奥にある「事務室」と、「従業員宿舎」です。今回は紙面の都合で、事務室の説明は割愛しますが、
8畳ほどの広さがあります。常行印宿舎はこれから見てみますが、キッチントイレ付きの8畳2間です。

[現地写真54] と言うわけで、従業員宿舎の内部写真です。暖房は床暖房ではありません。北海道なんかでおなじみの
FFのファンヒーターです。コンテナハウスですが内部もなかなか綺麗です。ベッドルーム8畳フロアです。

[現地写真55] ベッドルームの隣のダイニングです。化粧台も見えています。シンクもあります。この宿舎は「住み込み」さんだったり、
ワンポイントのアルバイターさんが寝泊りしたりします。夏休み、G.W、年末などピーク時に備えているんですね。

[現地写真56] で、ここがトイレです。普通に綺麗なトイレです。ここの従業員宿舎にはお風呂はありません。従業者は、ペンションの風呂
掃除をする時に、ペンションで入るみたいですよ。オーナーとのプライベートは充分保たれています。

[現地写真57] さて、ペンションの建物内部をいろいろ見て来ましたが、最後に「厨房」を見てみましょう!!　ここで、多い時は
30名分の食事を作るのですが、広さにしてうーん12畳ほどでしょうか・・・・・?　部屋数からは、やや狭いかもしれません。
床部分は、モルタルの打ちっぱなしになっています。ですが私としてはビニルクロス張りをお薦めします。
モルタルは、油や汚れを吸い込みコビリ付いて、一度汚れると清掃が大変だからです。クロスは洗剤で拭くだけで大丈夫だからです。

[現地写真58] 業務用冷蔵庫、冷凍庫、ガラス張り冷蔵庫、デシャップ台、調理台、シンク、オーブン、ガスコンロ・・・・など、
ここのペンションは、「イタリアン」を売りにして営業していますので、もちろん一通りの機材は完備しています。
ご見学の際に、それらはちゃんと確認することが必要です。

[現地写真59] これは、留意事項ですが、もちろん厨房機器設備関係は、表記の価格に含まれていますが、設備及び機器類は、
現状での引き渡し。しかも故障や修理などが発生しても売主はそれらの保証は一切しませんので、その辺をご留意ください。

[現地写真60] レストラン部分にあったカウンターの内部を撮っています。パントリーとして飲み物の供給作業をするのと、
宿泊客の食事の進行具合などを見ておく場所でもあります。茶色の扉は、フロントに通じています。

[現地写真61] 外へ出ました。ペンションの敷地(左の植え込み)と、番頭の車の間が村道で、村の「公共下水」の埋設があります。
車が止まっている位置は、このペンションの専用駐車場で、表記の「雑種地175�u(52.93坪)」の土地です。

[現地写真62] さて、この売ペンションは、昭和61年にツーバイフォー(2×4)方式で、建てられ、以降大きな改装は2度行われて
来ましたが、写真を見られて皆さんの感想はいかがでしたでしょうか?　そのままペンションに利用したい人、あるいは
お年寄りのグループホーム、下宿などのシェアハウス、また法人の事務所など、いろんな利用や用途が考えられます。

[現地写真63] また、仮にこの土地建物を新しく購入や新築した場合、9000万円は下らないのではないか?　そんな観点から売買価格が
中古で半額以下であることを試算すると、宿泊客の確保への営業を地道にやれば、商売的にも充分成り立つものと思われます。

[現地写真64] 　なお、金融機関からの借り入れをされる方は、事前に金融機関の窓口でよくご相談をして、
自己資金の額や借入れ予定額、営業収支計画等の「認識把握」をされてから、現地のご見学をお願いします。

[物件解説]

盛業中のペンションである。 オーナーが急遽、実家のある京都に帰ることとなったので、リピート客の多い宿だったが、売却して引っ越すことになった。 このペンションの敷地は800坪超えで、阿蘇地域の平均的なペンションの敷地規模としては、かなり広いペンションである。 昭和61年に九州ウッディホームという建設会社により、2×4工法で建てられている。 登記簿によるとペンション本体の1.2階の床面積は、78.43坪となっているが、その後の増築や改装を施し、また3階の屋根裏部屋などを合計すると使用可能な床面積は、約130坪はあるものと思われる。 平成6年に同じ敷地内に約20坪のオーナーの居住用住宅としてドームハウスが新築されており、その後も従業員宿舎に利用されているコンテナハウスや事務所なども増設されている。 阿蘇地域には、「阿蘇ファームランド」という一大リゾート施設があり、国内外の団体ツアー客や、一般の旅行者などを一手に宿泊させる施設が完備している為に、個人営業のペンションには、その影響も否めないのであるが、そんな小規模宿泊施設においては、顧客に対しての細やかな対応や、食事内容等の努力で充分に、それらの大型施設に対抗できるものと思われる。 ペンション経営者の殆どは、「脱サラ組」である。で、彼らは、「田舎暮らしをしながら、生活費を得られれば!!」 という思惑で開業する人が多いのであるが、これからの経営は、「もっと商業的に貪欲にならなければ、継続することはままならない!!」と考えていただきたいものである。 さて、経営を夢見る人は、「新築の建物で営業したい!!」と考える人が多いことは言うまでもないが、広い土地を購入造成し、飲用水のボーリング、排水設備等の確保と設置、また新築建物にある程度の広さや設備を求めることになると、建設費の高い現在においては、その費用は1億近い予算が必要になるのである。 この物件は、昭和61年築であるが、小さなリフォームを数えると幾度となく手を入れられており、「宿泊施設としての良好な程度」が常に保たれてきた物件である。また価格も3500万円と安価なことから、仮に廃業する場合でも再度の売却によって、資金的なリスクも少ないものと思われるのである。 そう考えると、中古の程度の良いペンションは、なかなか魅力的ではないだろうか? さて、都会人よ!!　　阿蘇の大自然の中で、ペンション経営にチャレンジしてみては如何であろうか!!

この物件の見学方法

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