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NO,232 売家 690万円
熊本県阿蘇郡高森町津留

九州の「真ん中」に位置する標高約730メートルの高冷地にあり、
接道や移動のアクセスの良い道路状況ですが、買い物等の「商圏」
には遠く、「本物の田舎地域」の集落内にある広い住宅です。
昭和53年築の住宅は、それなりの経年的な劣化はありますが、
畳替えor床の貼替え、外壁塗替え、水道管の取替え、敷地の整備など、
「田舎でのんびりD.Y.Iを楽しみながら暮らしたい!」と、考える
都会人には、まさに「教材的な物件」として楽しむことができるでしょう。
敷地の宅地は530坪と広く、木工、陶芸、ガラス等のモノづくりの場と
して、また敷地を整備して「ガーデン」にするのも良いでしょう!!

P.S                             
購入者で希望する方には、宅地に隣接する約140坪の畑を売主の好意で
無料で借りる事もできます。


[現地写真1]
熊本県の北東部、九州山地の祖母山を挟んで大分県竹田市、それに
宮崎県高千穂町の県境近くに位置する高森町津留の売家です。
一般的に高森町と言うと「阿蘇の山々の眺望を見渡せる地域」
を連想する人が多いが、この津留地区は阿蘇外輪山の上に位置する
為に、雰囲気は祖母傾山の麓のイメージとなる。写真はその津留
の中心部の県道沿いの様子です。道路の左に津留郵便局、他に
この通りには「タバコ店」と「酒屋」くらいだろうか。。
物件は先の三叉路を左に折れて約200メートルの所です。


[現地写真2]
津留の三叉路を曲がるとすぐ右に「朋遊館」という元小学校を改装した
この地域の「コミュニティセンター」的な町営の施設があります。
研修や集会、会議、宴会、等への場所の提供を行う施設で浴場やサウナ、
等も安価な使用料を払うと誰でも使うことが出来るようです。物件は
この「朋遊館」の隣、つまり写真のこの道路の先の右にあるのです。


[現地写真3]
はい!! お待たせしました!! このフェンスで囲まれているお宅が
今回の物件です。6メートル幅員の道路に約49メートル面しています。
また右側に幅員約2.5メートルの未舗装道路にも約35メートル接して
います。建物は昭和53年に建てられた187.34u(56.68坪)の住宅、
それに敷地が1752.67u(530坪)の宅地となっています。
敷地は実測して境界杭もちゃんと設置してありますので、ご安心を!!


[現地写真4]
南側の6m幅員の県道から宅地への入り口部分を写しています。
塀はご覧のとおり、ブロック積みとアルミでできており、
宅地内部の様子のプライバシーが守られている施工になって
います。接道の県道と宅地面の高低差は約1メートルくらいで、
宅地に通じるスロープの幅は、4メートル弱で、難なく宅地内に
進入することができます。写真真ん中に庭石や小さな泉水、
左奥に56坪の2階建ての住宅が見えています。


[現地写真5-1]
スロープを上って敷地内に入りました。正面に庭石&泉水。
住宅の先の小高い竹林は、第三者の山林で物件敷地ではありません。
時々タケノコが宅地内に越境したりするようです。(収穫!収穫!)


[現地写真5-2]
進入スロープの右(東側)の敷地の様子です。実は先日までその
場所には経年劣化の激しい倉庫が建っていたのですが、解体
しました。そういうわけで土の色が生々しく写っているのです。
買主さんが新しく物置を設置したり、ガーデニングするには
日当たりと通風が良く、快適に使う事のできる土地でしょう。


[現地写真6]
東南側から見た56坪の2階建ての住宅の全景です。登記簿によると
昭和53年6月1日新築(1978年)で、1階149.46平米(45.21坪)、
2階37.92平米(11.47坪)となっています。なかなか広い住宅です。
これから住もうと考える人が、どの程度の住宅性能や品質を求める
のか? によって異なりますが、番頭の主観では、台所・トイレ等
の機器の交換と、畳替え、水道管の交換が必要ではないか? と、考え
ます。その他室内外は、繰り返しの掃除と、D.I.Yで綺麗になるもの
と思うのですが、さて実際に購入される人はどうなのでしょうか?


[現地写真7]
南西側から写した住宅の様子です。なんとこの住宅には7つの出入り口
があります。右から白い壁に囲われた玄関、家人の玄関(引戸)、
土間への玄関(引戸)、土間へのドア、最左が温水器室へのドアです。
また別途、北側に2ヶ所のドアがあります。
間取りは・・和8、和6、和6、納戸4.5、和6、土間6、
2階にも和8、和6。それにダイニング8、バストイレです。
築43年が経過していますが、水回りのリフォーム以外は素人の
D.I.Yで綺麗に改装できると思われます。購入を機会に一度
リフォームにチャレンジしてみてはどうでしょう?



物件の概要

所在地 熊本県阿蘇郡高森町津留字下ノ津留
土地 宅地  1,752u67 (530.18坪)
建物 ★ 昭和53年6月築 木造セメント瓦葺二階建 居宅
  1階 149u46(45.21坪)  2階 37u92(11.47坪)
 [間取り] 
 1階→和8、和8、和6、板張納戸6、茶の間6、台所8、
    土間6、バス、トイレ、洗面所、温水器格納室、
 2階→和6、和8
飲用水 公営水道完備
排水
他の設備
合併浄化槽完備 → 年1回の法定点検が必要。
          年1回の清掃汲取が必要。

風呂・給湯   → 電気温水器(長府製作所)
コンロ     → プロパンガス
法令関係 都市計画区域外・景観法景観形成区域外
接面道路 東側幅員約2.5mの里道(公道)に、約35m接道
南側幅員約6mの県道に、約49m接道
交通
九州自動車道「益城阿蘇空港」ICより約64km
その他
留意事項
★病院と買物・・高森町の中心部まで約25キロ。
(ナフコ・ダイレックス・コスモス・フレイン他)

★大分県竹田市の中心部まで約24キロ。
(サンリブ・ベスト電器・フレイン・ダイソー・しまむら他)

★宮崎県高千穂町の中心部まで約23キロ。
(アズーロ、コスモス、ホームワイド、Aコープ、道の駅高千穂)

★★熊本地震による建物の被害及び破損等は殆どありませんが、経年劣化は築年数に相応比例して存在し、買主さんの主観にもよりますが、「改装・リフォーム」が多少必要です。

★令和2年度 固定資産税額 → \56,300円

★引渡し条件 → 現状にて引渡し。 売主は、売買後に物件に契約不適合(瑕疵・欠陥)が発見されてもその責任を負いません。また売主の費用負担によるインスペクション(住宅診断)は、実施しません。

★取引態様 → 媒介 (売値の3%+6万円+消費税が必要)
表記の690万円でご成約の場合、仲介手数料 \293,700-が必要です。



[現地写真8-1]
こちらが一般的なお客さん用の玄関です。この家には家人用に
他に4か所の「勝手口」があるのです。この玄関は1間幅の
アルミサッシの引き戸です。玄関灯が天井に付いていますが、
ここに限らず建物すべての照明器具をLEDに替えると電気代が
かなりお安くなりますし、光色によってガラっと雰囲気も変わ
ります。中古住宅を購入する時は照明器具は要チェックです。
では、これから建物内部を見て行きましょう。


[現地写真8-2]
ガラガラガラと、玄関の引き戸を開けて正面を撮りました。
玄関には特に一般的に「ホール」と呼ばれる場所がなく、
靴を脱ぐと、障子と仕切ってある6畳和室が登場します。
まぁ、今の住宅でしたら、この6畳間が「ホール」になる
のでしょうね!! 奥に中廊下を挟んで4.5畳の納戸、すぐ
右に約6畳もある「広縁」、それに和室8畳と床の間押入れ
付きの和室6畳間との2間続きの和室へと続きます。


[現地写真8-3]
玄関のすぐ右側の「広縁」の様子です。広さにして5畳ほど
あります。「広縁」とは、畳を縦に置いた幅の広い「縁」の
事です。冬は日向ぼっこが出来ます。フェルトが敷いてありま
すが、下は板張りです。冬場の寒さ対策なのか? それとも日光
で無垢板が色あせないようにされたのか? は不明ですが・・・
折角の広縁ですから、フェルトを外して板張りを露出させた方が
本来の落ち着く日本家屋の雰囲気になって良いと思います。


[現地写真9]
玄関横の「広縁」から玄関を撮っています。玄関のタイル部分が
半間(91センチ)くらいで、やや狭いです。一段の「上がり」が付い
ています。玄関を上がると畳の間の6畳なのですが、この地域は
寒冷地なので、玄関を障子で隔離してあります。広縁(約1間幅)
とは、洋風のドアで仕切られています。



[現地写真10]
玄関正面と右側の「和室の3間続き間」の様子です。大人数での宴会
や法要などには重宝します。回り廊下で囲まれていて大変明るい部屋
です。2方向が全てガラス(サッシ)の為に、中庭の景色が見えます。


[現地写真11]
前出写真の8畳と床の間付きの6畳間です。中庭が見えています。
大変明るい和室です。リフォームは特に要らないと思われます。
ここは来客用の「応接間」として使われていたようです。


[現地写真12]
回り廊下です。よく見ると「フェルト」が敷かれていますが、
元々の床材は杉板張りです。築年数から判断すると「寒さ対策」
でフェルトを敷かれたものと思われます。42年前は回り廊下
の無垢板の底部分には断熱材の施工等が無かったからです。
購入者は、購入後は何か自分に合った素材のモノを敷いては
どうでしょう? フェルト、カーペットタイル、フロアタイル等。
今は、いろいろいな敷き素材があるようです。


[現地写真14]
和室6畳間の床の間の様子です。右に1間の床の間、真ん中が仏間、
そして半間の押入れです。押入れの内部べニアに劣化がありますので
D.I.Yで補修が必要です。また、壁の聚楽が劣化していますので、
こちらも何か塗装が必要でしょう。リフォーム頑張りましょう!


[現地写真15]
床の間の裏のトイレをこれから見ましょう!! 典型的な昔の
間取りです。「床の間の裏の廊下」というのは「暗い」のが
一般的なんですが、やはりこのお宅も暗いです。ですから
購入後は、この裏部分の壁やトイレのドアを明るいクロスや、
塗装やLEDの照明器具なんかで、ポジティブな雰囲気に
改装されてください。この「床の間の裏のポジティブ化」は、
田舎家の永遠の「課題」と言っても過言ではありません。


[現地写真16]
床の間裏の廊下です。左の壁が床の間の壁、右側に大と小のトイレです。
床は杉の無垢板張りです。冬場は寒いでしょう。是非ともここを
明るく、「怖くない廊下」へと脱却させてください。(笑)
床の木部は表面をサンダーで削って塗装すると綺麗になります。


[現地写真17]
こちらが男子小用です。この小便器はこのまま使用出来ますね。
もちろん水洗ですから匂いなどはありません。出来れば自動で水の
流れる「小便器用自動洗浄器」」を取り付けると便利かも知れません。
たしか・・・・「フラッシュマン」という商品名だったと思います。
冬季は、凍結防止に自動で定期的に水を流す設定もできる製品です。
価格は23000円くらいです。自分で取り付け可能な商品です。


[現地写真18]
男子小用の隣に和式の便器がありますが、洋式の便器に改装する
には15万円から20万円程度のリフォーム費用が必要でしょう。
電源を持って来る工事も必要です。ここはプロの設備業者さんに
任せないとダメでしょうね。トイレの照明も人感センサー付きの
照明器具が良いかもしれませんね。また冬場は温風ヒーターを入れ
たりする必要もあるかもです。ここは高冷地ですからね。


[現地写真19]
こちらは、ダイニングと土間に接した「茶の間6畳」です。
掘り炬燵になっています。勝手口玄関と土間に挟まれている
ので、高冷地の冬場は少し寒いのではないか? と拝察します。
暖房は、コタツと石油ファンヒーターの2段構えが必要でしょう。


[現地写真20]
茶の間から見た6畳の広さの土間の様子です。この土間は
使い勝手の良さそうな土間です。角部屋なので大変明るくて、
庭作業の途中で休憩したり、隣がお風呂場なので作業が終わった
ら、風呂場に直行もできます。とにかく重宝する土間の茶の間です。


[現地写真21]
8畳の広さのダイニングです。ここはこの家の中でも一番使用感の
ある部屋ですから、是非とも完全なリフォームをしましょう!!
まず、壁と天井のクロス替え、照明器具替え、それにシステムキッ
チンは総替えです。床は無垢板なので、一度サンダーを掛けて透明
のアクリル塗料を塗ってはどうでしょう? システムキッチンは新製
品じゃない「型落ち品」の新品ならば、安く購入できるのではない
でしょうか? またデシャップ台(盛付台)を兼ねた食器収納のできる
キッチンカウンターを置くとベターです。
お料理が楽しくできる家は、住むのも楽しくなりますよ。(^_-)-☆


[現地写真22]
2畳の広さの「脱衣・洗面」です。床と腰壁はタイル張りです。
ちゃんとしたタイル張りですが築年数も経過していますから、
ここは確実性を重視して、しっかりとコーキング材やシール材、
撥水性の塗料を駆使してD.I.Yでやりましょう!!洗面所のタイル
張りの物件は私も久しぶりに見ました。昭和の時代の産物です。


[現地写真23]
こちらも2畳の広さの浴室です。タイル張りは冬場が寒いでしょうから
樹脂製のユニット・バスにリフォームするのも手です。その場合は
設備屋さんにお願いするしかありません。浴室暖房込みで100万円程度
は覚悟ください。でも・・・冬場の寒さや使い勝手を経験してから
全面改装するか? 現状でコーキング材やシール材のみの「改良」を
施すか?を選択する決断もあります。まだちゃんと使えるお風呂です!!
給湯は長府製作所製の「電気温水器」ですから、電気代も安価です。


[現地写真24]
4.5畳の納戸です。床材は当時流行った「合板」です。色アセや劣化があり
ますので、張替えをしてはどうでしょう? コンパネを貼ってタイル
カーペットとかフロアタイルを敷くという安上がりな手もあります。
アレやコレやと、考えるのがD.I.Yの楽しみというところです。


[現地写真25]
茶の間の横にある2階に上がる階段です。無垢板が照り輝いてます。
ステンの手摺が付いてます。2階には和室6畳と和室8畳があります。
ここの家に使われている階段や廊下の板は恐らく・・・ヒノキ材ではないか?
と、推測しています。木肌が白いし固いし・・。さてどうなんでしょう?


[現地写真26]
階段を上がって来ました!! 廊下の窓は南向きで日当たりも通風も良く、
大変明るい2階です。窓からは宅地内の様子や道路先の風景が一望できます。
廊下左に6畳の和室、奥に8畳和室です。この2階は過去に雨漏りの履歴が
ありまして、その時に天井と床に「シミ」ができて今でもその痕跡が
残っています。その後、屋根瓦は一度リフォームしてあり、現在は雨漏り
はありません。この廊下のシミもサンダーで磨いてアクリル塗装すれば
綺麗になるかと思います。                    


[現地写真27]
二階の6畳間です。奥と左に「押入れ」があります。この押入れは変わって
いて、下段だったり上段だったりと別れている押入れです。窓もあります。
一階には和室が多いことから、この2階は洋室・・・つまり、フローリン
グに改装しても良いのではないでしょうか? ベッドを置いてベッドルー
ムとか、8畳間と連結して1ルームにすると景色が一望できて特別な部屋
になりそうな気がするのですが・・・・・どうでしょう?


[現地写真28]
こちらは奥の8畳間です。天井に「雨漏り跡」が残っているのが判りますね。
現在は屋根を修復して雨漏りはありませんが、「シミ」は残っているので
リフォームの際に塗装をすると良いでしょう。また、床の間の床板が浮いて
いて、踏むとガタガタしますので、この部分も補修が必要です。聚楽壁も
経年劣化していますので塗り替えかボード張りにしてはどうでしょう?
すべてD.I.Yで補修可能かと思われます。


[現地写真29]
外に出ました!! 玄関前の駐車場スペースです。広さにして約25坪。
普通車なら3台、軽なら4台は置けるかな?、砂利を敷きなおして転圧し、
駐車場をキチッと仕切り直せば見た目もスッキリするんじゃないでしょうか?
最近、宅地内の倉庫3棟を解体しましたので、重機が行き来した事で
敷地内の地面が少々荒れた様子になっています。


[現地写真30]
宅地内から見た出入り口のスロープの様子です。スロープはコンクリート
舗装です。先の道路の幅員は約6メートルで、道路の先に見えている田んぼ
は、実はこの住宅の売主の所有の農地なのですが、住宅の購入者が新規に
農業を始めたいとの希望の方の場合は、農地の売買も相談に乘ることも
可能です。農地は4000u以上の面積があり、高森町の農地取得下限面積は
3000uになっています。新規就農の希望の方は事前にご相談ください。


[現地写真31]
宅地の北側の境界線付近です。右の建物側が物件の宅地で、左の土手側は
孟宗竹の山林で第三者の所有隣地です。時々この竹林からタケノコが越境
してくることがありますので、その時は遠慮なく収穫してください(笑)


[現地写真32]
宅地の北東角は小高い平坦な土地が50坪ほどあります。ここには最近まで
物置が建っていたんですが、老朽化に伴い売主さんが解体されました。
写真は解体直後に写していますんで、土が露になっています。この土地は
周囲に木があるために日当たりは半分です。そのため利用としては
クヌギにシイタケの菌を打ちこんで、交互に立て掛けて日陰シートで覆い、
「椎茸栽培」などはどうでしょう?  
毎晩、「焼き椎茸で一杯!」を楽しむことができます。


[現地写真33]
前出写真32の土地から住宅方向を撮っています。ここの土地の高さは
住宅の建っている場所よりも5m以上高い位置にあるのがお判りですか?
宅地内にある大きめの杉やヒノキ等の樹木を伐採すれば一面日当たりが
良くなり、全体をガーデンとして整備して楽しむこともできます。
当地は高冷地である為、北海道あたりのガーデンで販売している草花の
種などが気候的に合っているので是非購入されて蒔いてみてはどうでしょう。


[現地写真34]
宅地の南西角から写しています。右の塀にピンクのテープが見えて
いますがそのテープから先が宅地です。つまり・・・写真を撮って
いる場所は隣地の畑です。実はこの物件の宅地の東隣接地は売主さ
ん所有の「畑」なのです。そんなワケで物件宅地と隣接の畑とが
連続して塀で囲われているというワケです。
宅地に隣接している東側の約140坪(ピンクテープの手前)の畑は
所有者さんの好意で、購入者さんには無償で貸して貰えますので、
購入者としては、何とも都合の良い話になりますです。


[現地写真35]
住宅を南側正面から見た所です。フェンスの右側が駐車場(約25坪)
フェンス内は家庭菜園として使われていたスペースです。今はご覧
のとおり、水仙が真っ盛りで「花壇」になっています。


[現地写真36]
住宅建物前の菜園スペースの全景です。面積は80坪ほどでしょうか。
所有者さんから無償で借りることができる約140坪の畑は、先に見え
る杉系の針葉樹カイヅカイブキ手前から奥にかけての土地部分です。


[現地写真37]
こちらが約140坪の無償貸し出しの畑です。お茶の木もありますから
細目に手入れをすれば、家庭で使う一年分のお茶はこれで賄えます。
真ん中に以前記念碑が建っていた土台の御影石が残っていますが、
バーベキューなどを催す時には椅子テーブル設置場所として重宝
するんじゃないでしょうか? あと・・カーペットの洗い場とか。。
写真の先には一部竹林になっている場所もあって、春にはタケノコ
が生えて来ることもあるようです。ま、いろいろに使いましょう!


[現地写真38]
南の接道道路から見た物件宅地と無償貸し出し畑の前の様子です。
写真右下に赤い頭の境界杭が見えています。畑の間口はそこから
右に約14.5m、宅地はそこから更に約49.5mとなります。
畑の前部分には、3体の道祖神の方々がいらっしゃいます。
田舎ならではの風景です。 あなたのご見学をお待ちしています!!




[物件解説]


熊本県の北東部、宮崎県高千穂町、それに大分県竹田市との県境も近い高森町の津留からの物件である。標高730メートルの高冷地で、九州といえど冬場は積雪もあって寒い地域である。またこの津留地区には買い物施設が無く、大分県竹田市の中心部、地元高森町の中心部、また宮崎県高千穂町の中心部などの最寄りの街まで、ほぼ24キロ前後離れている。そんな街から離れた生活条件なのでどこへ買い物に行くかは、もうその人の「フィーリング」に任せるしかない・・・
そのような近頃珍しい「僻地物件」の登場となった。

都会生活に飽き飽きして心機一転したい人、田舎で何かモノづくりを集中してやりたい人、ガーデニングを腹一杯やりたい人、休日にだけ田舎を楽しみたい人、 農業(就農)目的の人など、田舎に生活を求める人の理由は様々だ。当地は以前は県境の町でちょっとした賑わいもあったのだが、買い物施設も遠く、後継者不足で離農が多くなったことから過疎化が進んで、現在は「静かな県境の集落」となってしまった。
そういう意味では、紛れもなく純然たる「田舎」としての条件を満たす物件であると言える。

昭和53年に建ったこの住宅は、1階と2階を合わせると56坪の床面積の広い家で、当時の主(現在の所有者の父親)が所有する山林を切り出して、その建物の材料とした、との事で、あちこちにヒノキ材が使用されているのが見受けられる。昭和53年と言うと、・・もう43年が経過しているが、43年の経年劣化に関しては比較的その程度は良好に保たれている感がある。
しかしながらダイニングキッチン全改装、給水管の取替、トイレの設備替え、畳替えなどの基本的改装で最低限250万円くらいから?ではないか? と思われる。要するに250万円程度の改装費で普通に暮らせるレベルになるのである。
是非とも予算建てをして間違いのないリフォームを行って頂きたい。

また、当物件と共に、同じ売主が所有する約4700uの「農地(田・畑)」を農業(就農)目的で購入し、この住宅に住みながら農業にチャレンジすることも一応可能である。
その場合、この宅地建物を購入後に、高森町の農業委員会に「農地法第3条許可申請」が必要となるが、新規就農の場合は相談から2年程度の実習就農を経てからの許可となる場合があるし、許可が否決されることもあるので、その事についてはあらかじめ留意が必要となる。
尚、この場合の農地部分の価格は、200万円となるので宅地建物と合計すれば、890万円となる。

九州山地の麓の夏は涼しい地域で、あなたに合った「田舎暮らし」をやってみませんか?
宅地と住宅を購入しての田舎暮らしもよし!
宅地と建物、それに田畑も購入しての新規就農の田舎暮らしもよし!

あなたのご見学をお待ちしています!!



この家の間取り図

   ↓↓(この売家購入後に就農を目指す人は)↓↓
    「農地の写真と就農解説」 )



↓↓この物件のお問い合わせ↓↓
九州・熊本、田舎暮らしの不動産 (有)セブン
tel/fax 096-324-4321 / Cell: 090-4998-8488


[物件地図]

GOOGLE-MAP位置コード → 32.830569, 131.260911


この物件の見学方法


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