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NO,158　売家　熊本県葦北郡芦北町米田　2980万円

築後100年以上経過している戦前の旧家で、2255坪の農地付き・・・一括売りの物件。
母屋を全面改装して自家栽培の野菜や米などを提供する「就農及び農家民宿」等への利用が最適ではないだろうか・・・・・・、
全面改装費用は、程度にもよるが、建物面積が広い為に、約2500万円は必要。農地法3条の許可を必要とする。


[外観写真1] 佐敷の商店街から約7km、県道305号から県道270号と乗り継いで来た「城迫バス亭」付近です。物件は道路先の右側に
見えている、白い塀に囲まれた家です。戦前の旧家の「中摩家」の屋敷で、当時は一帯の地主でした。

[外観写真2] 接道の道路は3方で、県道270号と番頭の車が止まっている町道、それに屋敷の奥にも町道が走っています。
丁度この屋敷の前が「城迫」のバス停になっていますが、日に2本の便しかありません。キッパリ・・・・「田舎」なんです!!

[外観写真3] 道路と敷地の境界付近です。ご覧のように宅地を白壁で囲ってあります。道路より上に宅地がある為にコンクリート舗装の
スロープを登って行きます。もちろん普通乗用車も通行できる幅員です。左の白壁の建物は「土蔵(物置)」、その右が「門」です。

[外観写真4] 門を開けて宅地内に入った所です。左に築後100年以上の母屋、この母屋は何度となく改装が施されています。
正面の奥に旧畜舎と便所、風呂家があり、右手前は「井戸家」になります。空家が長く続いてましたし、
経年の劣化個所もあり、建物には全面的な改装が必要です。140坪超えの床面積の為に費用も2500万円は掛かるでしょう。

[玄関写真4] 母屋への入口は、来客用、家人用、土間勝手口と3ヶ所あって、ここは正式な「来客用玄関」だったんですね。
ですが・・・・、全体的に経年の劣化と共に、見た目も古い感じです。木の表面を削り、塗装もしなければ
ならないですね。改装というものは、小さな部分から少しづつ見直していき、最後に総合的に綺麗になるんです。

[現地写真1] 2間間口の玄関の引き戸を開けて、玄関内部に入りました。畳の面までが高いです。下足板が2枚です。

[現地写真2] 畳の部屋(7.5畳)から前出の玄関を撮っています。内部は土壁です。 広さは、まぁ普通でしょうか。


[現地写真3] 玄関前の仏間7.5畳です。立派な仏壇です。仏壇の奥は6畳ほどの納戸になっています。
この仏間の左側に和室の10畳と8畳の続き間、廻り廊下、そして右に和室15畳などがあります。

[現地写真4] 仏間の左側・・・・、10畳と8畳の続き間と廻り廊下の全体的な様子です。いかにも昔流の建物という趣です。
風通しも良好で、写真見ているだけで涼しそうなのがお判りかと思います。(写真が暗くてスミマセン!!)

[現地写真5] 10畳和室と玄関から曲がっている廊下をクローズアップしています。左の窓からは、「土蔵」が、右の窓からは「庭」が見えています。(写真が暗くてスミマセン!!)



[現地写真6] 10畳和室の座敷から、右に仏間、正面に床の間のある「奥座敷」を撮っています。奥座敷の柱が凄いですね。

[現地写真7] 奥座敷8畳間です。柱が大きい!!　材質はなんでしょうか・・・・・? ここは、後年増築されたと聞いています。

[現地写真8] 奥座敷の床の間付近から、10畳座敷と左に仏間、奥に玄関が見えるように撮っています。(写真が暗くてスミマセン!!)

[現地写真9] 10畳座敷から伸びている「廻り廊下」の様子です。この廊下を歩いていくと、便所、4.5畳の納戸、脱衣、風呂と続きます。


[現地写真10] 廊下をぐるりと廻り、8畳奥座敷の床の間の"裏"付近です。木目の引き戸は手前から男子小用、先が男女便所、
その先に3畳の納戸、一番奥の突き当たりに脱衣と風呂場があります。壁はご覧のとおり塗り壁です。

[現地写真11] 廊下沿いにある「男子小用」です。もちろん汲取りで、水洗ではありません。改装後は、下水接続可能な為、
是非とも水洗にされてください。

物件の概要

所在地	熊本県葦北郡芦北町大字米田
地目・面積	宅地527坪　田1223坪　畑1032坪　山林152坪
建物	築年不詳(100年経過)　木造瓦葺平家建　居宅　　148坪 築年不詳　木造瓦葺2階建　物置12坪　他2棟
間取り	和15、10、8、8、7.5、6、4、3　、板10、8、土間33、風呂、トイレ、 別棟・・・・・外トイレ、外風呂
飲用水	自家水(井戸)　　★町営水道引込み可
排水・他の設備	汲取り(現況)　　★公共下水接続可　　プロパンガス
法令関係	農地法3条許可が必要(就農物件)　都市計画区域外
接面道路	約8mの県道、約4mの町道、約3mの町道に接道
交通	南九州自動車道「芦北」ICより約8km JRおれんじ鉄道佐敷駅より約9km
その他	築100年以上経過の旧家、農家民宿利用に適 全面改修が必要。参考改装費用2500万円。

[現地写真12] 懐かしい便所の典型です。その昔、この穴の下の便槽に引き込まれる妄想なんかしてた人いらっしゃいますか?
番頭も子供の頃、怖いながらも下の便槽を懐中電灯片手に覗き込んだりしてましたねぇ・・(笑)。改装後は是非とも、水洗に!!　

[現地写真13] 便所の隣にある3畳の納戸?　　あるいは子供部屋?　女中部屋?　　とにかくよく判りませんが、この位置に部屋があるのは初めてです。

[現地写真14] 一旦廊下が突き当たって、右に折れていますが、左に窓、右側は前出仏間の奥の8畳板の間になります。
何しろ平屋の140坪超えの珍しい建物ですから、まだまだ写真解説は続きます。

[現地写真15] 4畳ほどの板の間の脱衣です。昔風のタイル作りの洗面台もあります。 先の扉の先はお風呂です。
この扉周辺に白蟻被害の跡を発見しています。とにかく、経年劣化や白蟻跡、雨漏りなど・・・、補修個所は随所にあります。

[現地写真16] なかなかお洒落な「ひょうたん型」の浴槽です。所有者さんの申告によると、この浴槽には水漏れ個所があるらしいです。
このお風呂を、このままの雰囲気で使用する場合は、タイルのヒビや割れの補修が必要。

[現地写真17] 玄関上がって右の和室15畳です。広すぎて、また、天井が高い為にフラッシュが効いてません。(写真が暗くてスミマセン!!)

[現地写真18] 15畳和室のさらに右の板の間10畳・・・それにやはり板の間のダイニング8畳です。板の間10畳の横は土間になっています。

[現地写真19] 板の間8畳のダイニングです。奥に流しも見えてますね。
[現地写真20] ダイニングから見た板の間10畳と右に15畳の和室です。

[現地写真21] 建物の角に土間の従前の台所・・・・・・・・、まだ竈(くど)も実在します。使われなくなって数十年・・・・辺りは煤(すす)で真っ黒!!

[門と蔵写真21] 土間から外へ出てみました。今度は門の横にある「土蔵」を見てみましょう!!

[現地写真22] 土蔵の半間引き戸を開けたところです。掃除がなされていませんが、まぁ、どうぞお入りください。

[現地写真23] 約8坪の土蔵の内部です。十数年前の台風でやられましたが、その時一度リフォームしてあります。
農家民宿される場合は、間違いなく「BAR」に利用されてはどうでしょう?　お洒落ですよね。

[現地写真24] 二階部分も見てみましょう!!　　階段はこんな感じ・・・・まだ木材が新しいのがお判りですね、

[現地写真25] 二階に上がってすぐの部屋です。二階は2部屋に仕切られています。 ただの物置として利用されています。

[現地写真26] で、こちらがおくの部屋です。写真正面の角の部分やサッシ枠に白蟻の跡が確認されています。

[現地写真27] おくの部屋から、階段方向を写しています。雰囲気お判りになりましたか?

[現地写真28] もう一枚・・・・・・・、二階の階段から下の様子を撮りました。階段が「急」ですね。

[現地写真29] さらにもう一枚。一階の出入り口と階段の様子です。

[現地写真31] 母屋の南側には、風呂家と元畜舎が建っています。方向からすると、元畜舎は取壊した方が良いのかもしれませんが・・・。古いし・・・。

[現地写真32] と言いながらも、中を見てみましょうかねぇ。これが風呂家の入り口です。

[現地写真33] 入口からは、土間コンの通路があり、奥が「便所」、右の扉が「お風呂」です。外便所や外風呂は、外から帰って来て作業着のまま
用を足したり、風呂に入れるように!!　と、なかなか機能的ではあります。でも農家の奥さんは大変だったでしょうね。

[現地写真34] 扉を開けて、お風呂場の内部を覗き込みました。農家民宿に利用の場合は、残して再生するのも面白いです。

[現地写真35] で、奥の「便所」です。もちろん土足での利用です。男子小用と男女兼用です。

[現地写真36] こちらは、物置部分です。二階もありますから梯子と言いますか・・・・階段も付いています。

[現地写真37] 恐る恐る上がった物置の二階です。いろんなモノが入っています。

[畑写真38] 宅地を囲ってある「土塀」をあとにしまして、これから「農地」部分を見て行きましょう!!　
南側の裏門から「畑」部分に出たところに、こんな小屋の跡があります。殆ど廃屋状態ですが。

[現地写真39] 畑にはこのような小道があって、梅ノ木が数十本植えてあります。もちろん野菜などを栽培してもよろしいですね。
母屋の南側に広がる畑は1000坪を超えていますので、「農家民宿」として提供する野菜類はここで賄えるのではないでしょうか?

[現地写真40] さらに畑を南に進むと、もう一つの物置?　井戸家?　のような廃屋が建っています。この周辺の土地は、登記簿上では
約166坪の宅地になっていますが、畑との境界は現況では判り難いです。当地は国土調査済みの地域
ですから、その登記簿面積については、表記の面積と現況の面積に差はありません。

[現地写真41] さらに奥の部分にやって来ました。畑はこの先約20mくらいで終了です。先細りになった土地の形状です。
ところどころに柿の木もありますから、生で食べるもよし、干し柿にするもよし、と言ったところでしょうか。

[現地写真42] 前出写真41と同じ位置から、振り返って撮っています。農家民宿を経営する場合は、母屋の建つ宅地からこの畑が一望
できるように「庭続き」みたいなロケーションにすると、結構良い雰囲気になるのではないでしょうか!!　是非ともやってください!!

[道路写真43] 敷地東側に接道している町道です。最初に解説したとおり、ここの敷地は3方向の道路に面しています。
3つの道路の高さはそれぞれ異なりますが、なかなか使い勝手の良い敷地であることが判りますね。

[田写真44] で、こちらが西側に接している道路です。未舗装ですが、写真左が屋敷の建っている段上がりの宅地で、
道を挟んだ向かい側・・・・つまり写真の右側に1200坪超えの「田」が見えています。現在は、近くの人に管理をお願いしています。

[田写真45] というわけで、この土地が宅地の向かいの「田」です。農家民宿では、自家生産した安全なお米や野菜、果実を
宿泊客の朝晩の食事に提供し、経営していく形態です。「農業者」になって、あなたもやってみませんか?

[現地写真46] 最後に、屋敷前の「城迫」のバス停です。買物は国道3号線付近のスーパーまで約10キロ。

[物件解説]

築100年以上、140坪超えの古民家に2200坪の田畑の付いた「就農物件」である。 ただ、設定価格の2980万円から判断すると、とても通常の「就農」では、経営及び経済的に無理があるだろう、と考える。 それは、「就農目的」で物件を探している人は、家屋の付加価値というものよりも、如何に不動産が安価で手に入り、しかも効率的な営農収入に比重をおいているから、である。 では、この物件の利用価値とは・・・・・・・・・、ズバリ「農家民宿」ではないか?　と考えてしまった。 この物件の建物のような戦前からの旧家を宿泊施設として利用し、そこの田や畑で育成された自家栽培の安全で美味しい有機農法の野菜や果物や米等を提供し、一般人に食の安全さや美味しさ、農業の大切さなどを宿泊体験を通して知ってもらう・・・・そんな形態の農業施設もあって良いのではないだろうか? これも形式的には新たな農業の形態である。 さて、それを計画するには、購入資金以外に「母屋」、「土蔵」、「風呂家兼物置」の3棟のリフォーム費用が必要となってくる。床面積の広さから判断すると母屋だけでも2500万円は掛かるだろう。 この場合、この地域は都市計画区域ではあるが、建物の用途変更となるので、改装の場合は、県の建築課に「建築確認申請」を必要とする。 なお、芦北町は海にも面している地域であるために新鮮な魚介類が容易に手に入り、宿泊の食事に使用できる食材の幅が大きいことも留意しておきたい。 高原でペンション経営も良いが、こんな経営方針で農業と結びつけることも出来るのである。

この物件の見学方法

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