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NO,234 売地 240万円
大分県竹田市久住町久住

国道442号線の牧ノ元交差点から奥豊後グリーンロードを北に1000m
入った所にある三角形の2方道路に面した2,358uの土地です。
カフェ・食堂や雑貨店などの店舗用地に!! もちろん別荘や住宅にも。
購入しやすい価格帯なので、とりあえず購入してから利用や用途を
考えても良いかもです。東側に接道する市道には水道管が埋設され
ているので引込工事も可能で、いろんな利用ができそうな土地です。



[現地写真1]
竹田市内方面から国道442号線を走り久住町の中心部を越えて、
牧ノ元交差点にやってきました。  この交差点で交わるのが
奥豊後グリーンロードで、菅生、久住、庄内を結ぶ広域農免
道路です。物件の土地はこの交差点を右折して丁度1000m進む
とグリーンロード沿いの右側に草原状の原野が見えてきます。
では、この交差点を早速右折してみましょう!!


[現地写真2]
牧ノ元交差点から800m来ました。ここまではグリーンロード
も10mの幅員ですが、この交差点の先から8m幅員になります。
右に行くと大分県の畜産研究部です。この周辺には飲食店や
食堂、くじゅうワイナリー、くじゅう花高原、大分バスの
キャンプ場、赤川温泉など、楽しませてくれる施設が
多く点在します。物件土地まであと200m直進です♪♪


[現地写真3]
物件が右側に現れました。右のその緑の草原が物件です。こ
の写真は、平木川に架かる楢の木橋から撮っています。土地
は三角形で、この土地の向こう側にも市道が接しています。


[現地写真4]
グリーンロードと物件土地との高低差は、少ないところで
約40センチ、多いところで約150センチでしょうか。また
平木川の河川淵との落差は約5メートル、川底との落差
は、約8メートルくらいのようです。写真を見ると「坂」
になっているのが判ります。土地の一部に大分県建築基準
条令の第2章明記の「がけ地」に該当する個所がありますので、
建築する場合は規定内での建築を守らなくてはなりません。
後記の「物件の概要」をご覧ください。


[現地写真5]
もう少し進みました。写真の右側手前が高低差が一番少ない
場所になります。土地の境界は舗装部分から約2m外側の位置
になります。つまり・・路肩の下まで道路敷地となり、道路
境界付近にはU字溝が埋設されています。このグリーンロード
と接する間口の長さは、およそ85メートルで、橋の欄干辺り
からこの写真の先の三角形の先端部分までです。道路と物件
土地との段差があるのがお判りですか? 地形を考えて出入り
口の位置を決めなければなりませんが、その際には多少の
造成が必要となりますので、その事には留意をお願いします。


[現地写真6]
物件土地の先端部分です。右の看板の建っている辺りまでが
敷地になります。斜めに交わっている交差点ですから土地の
形状が三角形になっているワケです。この交差点近くには
ギャラリー楓の木、鶏家、花びし、ゆめうさぎなどのお店が
あり、商業用としても個人の住宅用としても利用できそうな
土地ではないか? と、思われます。角なので目立ちます!!


[現地写真7]
斜めに交わる交差点から物件土地を撮っています。土地は
鋭角に2つの道路に接しています。しかも「坂道」です。
「坂道」に接していると道路からの出入りをどちらの道路
にするかを迷うところです。造成をする建設業者さんと
キチンと打ち合わせされる事が、特に重要となるでしょう。


物件の概要

所在地 大分県竹田市久住町久住
地目・面積 原野  2,358u (713.29坪)
飲用水 なし (必要な時 → 東面の市道に水道配管があり引込工事をする。又は井戸ボーリング掘削をする)
排水 なし (必要な時 → 合併浄化槽にて浄化後の排水を2つの何れかの道路側溝に配水する)
法令関係 ★都市計画区域外・・・建蔽率、容積率の制限がありません。
★阿蘇くじゅう国立公園普通地域内・・・高さ13m 延べ床面積1000uを超える工作(建築)物を建てる場合は環境省に事前に届出を必要とします。建物の色などの制限もあります。
★大分県建築基準条令第2章崖地に該当・・・居室のある建物を建築する場合は、崖の高さの2倍の水平距離を崖下部分より離して、施工をしなければなりません。
★竹田市景観条例・・・一定規模の建物や工作物の建築をする場合には30日前までに竹田市役所に届出が必要です。
接面道路 東側幅員約4.5mの舗装町道(側溝のある道路)に、約90m接道
西側幅員約8mの舗装県道(側溝のある道路)に、約85m接道
交通
中九州横断道路「竹田」ICより約16km
その他
留意事項
[病院と買物]
竹田市の中心部まで約18km (サンリブ/マルミヤ/フレイン)
久住町の中心部まで約2.7km (郵便局/銀行/市役所支所)

★取引態様 → 媒介 仲介手数料 \127,600-(税込)が必要
★令和3年度 固定資産税額 → 0円 (非課税評価額です)


[現地写真8]
土地の北側の三角形の先端部分です。先端部分の間口は約150
センチ、先の南側の川沿いの間口(底辺)は約40メートルです。
さて、これから物件を詳しく見て行きましょう!!


[現地写真9]
物件土地の比較的平坦な部分の全貌です。写真手前の3本の
黄色い杭が交差点道路との境界です。そして右側の杭と先の
枯れたような草のラインとずっと先に見える橋の欄干辺りを
結んだ線が大まかなグリーンロードとの境界線になります。
つまり・・・グリーンロードの路肩が落ちた部分までが
道路ということになります。グリーンロードから物件土地に
進入路のスロープを作る場合は、竹田市に「道路使用許可申請」
提出することになるでしょう。



[現地写真10]
物件土地の東側に接している約4.5m幅員の「市道」を歩いて
います。この市道もグリーンロードと同じく「坂」になって
いまして、写真左の番頭の車をみると坂の傾斜の度合いが
判りますね!! 先では道路と土地の落差が大きくなりますので
写真のこの辺りから物件土地に進入するのが地形的には自然で
あるかも知れません。ご覧のように、土地の平坦な部分は
1700uくらいか? と、私の目測ですが・・・そう思われます。
さて、どうでしょう?


[現地写真11]
東側の市道をさらに進んでいます。進むほどに市道と物件土地
との高低差が大きくなります。グリーンロードとの角では
40センチだった高低差も写真の先の電柱付近では目測で6mほど
の高低差になっています。また、この市道と物件土地とが接す
る間口の長さはおよそ90メートルです。手前の電柱の下に道路
との境界杭が見えています。草が生えて判り難いですがよく見
ると道路側溝が見えています。生活排水は合併浄化槽で浄化後に
この側溝に流すことができます。市水道もこの道路から引込工事
が可能のようです。もちろん引込工事費用や水道加入金が必要です。


[現地写真14]
市道と平木川と物件敷地の3者の境界付近です。橋の上から撮って
います。この角が道路との高低差、河川との高低差がもっとも大き
い場所となります。このような崖地では、崖の高さの2倍の水平
距離を崖下から離して建物等を建てなくてはなりません。なお、
「崖地」に関しての土地上の建築の範囲についての判定については
売主は事前に測量等や調査等は実施しませんので、買主は建物を建
てる際には、建設業者と充分に確認及び打ち合わせのうえ、県の建
築条令に合致した建築計画を立てられる事をお願いします。


[現地写真15]
再び、グリーロードと市道の角に戻りました。これからグリーンロード
と、河川、土地内部からの風景を見てみましょう!!


[現地写真16]
真ん中の枯れた草の部分辺りがグリーンロードと物件土地との境界付近
になります。実際は現地で見られると境界杭は設置してあります。
写真の位置がグリーンロードとの高低差の一番大きな場所になります。


[現地写真18]
この辺りになりますと高低差も40センチくらいです。最も高低差の緩や
かな場所です。先の樹木の生えている場所は段下がりの「崖地」になり
ます。購入後に樹木などを伐採されるとスッキリとするでしょう。


[現地写真19]
前出の「写真18」と同じ位置から東側を撮りました。平坦な土地なのが
よくお判りになると思います。また、この土地は日当たりや通風の大変
良い地理的条件ですから住宅用としても店舗用としても適合します。


[現地写真20]
平木橋と物件敷地とグリーンロードの3者境界付近です。正確にはその
樹木と草の約5mほど下の場所になります。
(伐採と除草をすれば見えるようになりますが・・・・・・・)


[現地写真21]
グリーンロード側から見た物件土地の平坦地部分と河川との境の
崖の部分です。崖部分の傾斜地には雑草と樹木があって川の様子
も判らない状態です。購入後はここを整備すれば川の風景も見え
て、結構和むんじゃないでしょうか? 当地は現状にて売主から
買主に引き渡されますので、売主は樹木の伐採などは実施しませ
ん。この事を購入者さんはご承知ください。


[現地写真22]
こちらは、最も落差のある物件土地の場所から市道との関係を写
した写真です。カメラが広角28ミリレンズですから、少し大袈裟に
距離感が表現されていますが、上から見る下の風景は、より大きな
高低差を感じます。詳しくは一度現地を見られることが何よりです。


[現地写真23]
さて、牧ノ元交差点の写真から現地の詳しい写真までを見て
頂きましたが、どうだったでしょうか?
押さえておくのは、「進入口をどの位置にするか?」それに
「大分県建築基準条令の崖地の規定に沿った建物の位置」
を、ちゃんと計画する事!! がこの物件のツボでしょう。
価格がリーズナブルなので、早めのご見学をお願いします m(__)m 


[物件解説]

久しぶりの久住町の売地である。久住町では土地を2つ、それに住宅を3軒売ったことがあるが、もう8年以上も前なので、何だかとっても懐かしい地域なのである。
さて、久しぶりに久住町をウロついていると、宿泊施設やレストランの代替わりや廃業もあって淋しさもある半面、新規のお店もかなり増えていてビックリさせられてしまった。
昨年よりコロナ禍で飲食業や観光牧場も客が半減しているらしく、是非とも今年こそは早々に以前のような賑わいのある「久住町」になって欲しいものである。

さて、本日ご紹介する土地であるが、菅生、白丹、有氏を通過して庄内を結ぶ広域農道(通称→奥豊後グリーンロード)沿いに面し、商業目的にも一般住宅建設目的にも適する地理的条件の良好な物件である。
都会から移住して飲食と雑貨販売の店をしながら新築の家に住みたい方には面積も価格もナイスな土地ではないだろうか!? 前出の写真の解説にも書いているが・・・・・、

@ 接する2方の道路のどの辺りから土地に出入りするのがベターか?
A 建築条例に該当する崖地部分から建物までの後退部分の土地空間を
  どう合理的に活かすか?
B @とAを満足させる造成をベストな状態でどう計画できるか?

以上がこの土地の課題となる。
「課題」と言うと非常に大袈裟に聞こえてしまうが、簡単に言ってしまえば造成や建築を依頼する建設業者と買主のコミュニケーションとアイデアが最も重要である、と言う事だろう。
土地の面積は2,358u (713.29坪)であるが、崖部分などの傾斜部分がある為に、実質使用できる部分は概算で1700u(514坪)程度ではないか?と思われる。また建物の建築と付帯して都会人にはあまり馴染みのない「合併浄化槽(5人用約80万円)」を設置しなくてはならないことにも費用の点での留意も必要となる。

「街を捨て、田舎に出よう!!」という・・・そんな都会人は居ないものだろうか?

あなたのお早目のご見学をお待ちしています。m(__)m


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[物件地図]

GOOGLE-MAP位置コード → 33.037411, 131.276226


この物件の見学方法


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